Türkiye’de sadece kendi ilgili ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticari şirketler yabancı tüzel kişiler olarak gayrimenkul ve sınırlı ayni haklar edinebilmektedir. Bu tür ticari şirketler dışındaki tüzel kişiler (vakıflar, dernekler, vb.) ise gayrimenkul ve ayni haklar edinememektedir.
Kendi ülkelerinin kanunlarına göre yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticari şirketler tarafından gayrimenkul edinimine ise istisnai durumlarda izin verilmekte ve sadece uluslararası anlaşmaların veya özel kanunların hükümlerince öngörüldüğü takdirde mümkün kabul edilmektedir. Bu konuya ilişkin hükümleri içeren özel kanunlar arasında 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ve 4737 sayılı Sanayi Bölgeleri Kanunu yer almaktadır.
NOT: İpotekler ile ilgili olarak, taşınmaz üzerinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin lehine oluşturulacak ipotekler ile ilgili hiçbir sınırlamanın bulunmamasıyla bir istisna öngörülmektedir.
Türkiye’de Kurulan Yabancı Sermayeli Şirketler Tarafından Gayrimenkul ve Sınırlı Ayni Hakların Edinimi
Türkiye’de bir tüzel kişilik olarak kurulan şirketler aşağıdaki koşullar uyarınca yabancılara ait şirketler kategorisinde kabul edilmektedir:
- Yabancı yatırımcıların, hisselerin yüzde ellisine veya daha fazlasına sahip olması veya
- Yabancı yatırımcıların yönetim kurulunun çoğunluğunu görevlendirme ve görevden alma hakkına sahip olması
Bu şirketler, kendi ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyetleri gerçekleştirmek için taşınmaz ve sınırlı ayni haklar edinebilmektedir.
Bu amaçla şirketlerin önce taşınmazın bulunduğu valiliğe başvurması gerekmektedir.
Diğer taraftan, edinilmesi amaçlanan gayrimenkulün yasaklı bir askeri bölgede veya bir askeri güvenlik bölgesinde bulunması halinde gayrimenkul edinimi Genel Kurmayın iznine tabi olacaktır ve taşınmazın özel güvenlik bölgesinde bulunması halinde taşınmaz, ilgili bölgedeki valiliğin iznine tabi olacaktır.
Gayrimenkul edinme başvurusunun olumlu sonuçlandırılması halinde valilik, şirketi/işletmeyi ve tapu kaydının yapılabilmesi için Tapu Müdürlüğünü yazılı olarak bilgilendirecektir.
Aşağıdaki prosedürler valilikten izin alınmasını gerektirmemektedir; bu sebeple, Tapu Müdürlüğüne yapılacak başvuru izin alınmaksızın doğrudan gerçekleştirilebilir.
- Bir ipoteğin lehtarı tarafından bir ipoteğin tahsil edilmesi kapsamında gayrimenkul edinimi
- Şirket birleşmelerinden ve ayrılmalarından ötürü meydana gelen gayrimenkul sahipliğinin ve sınırlı ayni hakların devri
- Organize sanayi bölgelerinde, sanayi bölgelerinde, teknoloji geliştirme bölgelerinde ve serbest bölgelerde taşınmaz edinimleri
- İlgili bankacılık mevzuatı çerçevesinde kredi olarak kabul edilen işlemlerden kaynaklanan veya alacakların tahsilatı amacıyla tahakkuk eden edinimler